ENCARGADOS DE CASA DE RENTA Y PROPIEDAD HORIZONTAL Y EL DERECHO DE RETENCIÓN DE LA VIVIENDA DERIVADA DEL CONTRATO DE TRABAJO
La costumbre laboral argentina tiende a que el
trabajador sólo desempeñe tareas en su lugar de trabajo y el empleador sólo le
aporte los elementos para que sus labores puedan realizarse normalmente. Pero
en el caso de encargados de casa de renta y propiedad horizontal, en ocasiones el
empleador le otorga una vivienda al trabajador para que habite junto a su
familia. La pregunta es: Cuando finaliza el contrato de trabajo, ¿Corresponde
que el trabajador ejerza el derecho de retención sobre el inmueble hasta tanto
se le pague la indemnización? Tema que veremos hoy en profundidad.
Antes de comenzar con el análisis, es necesario
definir qué se entiende por encargado de rentas. El artículo 2 de la Ley 12.981
(Estatuto de Encargados de Casa de Renta y Propiedad Horizontal) señala que “Toda persona que trabaja en un inmueble,
desempeñando en forma habitual y exclusiva, por cuenta del propietario y
usufructuario, las tareas de cuidado, vigilancia y demás servicios accesorios
del mismo, cualquiera fuera la forma de su retribución, será considerada, a los
efectos de esta ley, encargado de casas de renta.” A los ayudantes de encargados
casa de rentas, ascensoristas y peones que presten servicios en forma
permanente, los asimila a los encargados en cuanto a la aplicación de la ley.
Como se desprende de la definición, para que
sea considerado encargado de casa de renta se requiere que:
-
Trabaje
en un inmueble
-
Desempeñe
sus tareas de forma habitual y exclusiva, por cuenta del propietario y
usufructuario
-
Las
tareas que realice sean de cuidado, vigilancia y demás servicios accesorios del
mismo.
-
Independientemente
de la forma de retribución.
Aquellas personas que no están acostumbrados a
escuchar esta denominación de Encargado de Casa de Rentas y Propiedad
Horizontal, le aclaramos que se trata de lo que comúnmente denominamos Portero,
entre otras actividades.
Ahora bien, si en el edificio o inmueble se ha construido
una vivienda para el trabajador, es allí donde deberá habitar con su familia, debiendo
mantenerla higienizada y bien cuidada. Es en éstos casos en donde han surgido
problemas al momento de la extinción del contrato de trabajo.
En la mayoría de los casos estos reclamos
tuvieron su fundamento en los artículos 1201 y 3939 del viejo Código Civil. El
artículo 1201 decía que “En los contratos
bilaterales una de las partes no podrá demandar su cumplimiento, si no probase
haberlo ella cumplido u ofreciese cumplirlo, o que su obligación es a plazo.”
Por su parte, el artículo 3939 sostenía que “El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de
una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le
es debido por razón de esa misma cosa.”
Con la modificación del Código, las expresiones
relativas a la materia han variado significativamente. Los artículos 1031 y
1032 nos hablan de la suspensión del cumplimiento del contrato y el artículo
2587 respecto del derecho de retención. El artículo 1031 dice “En los contratos bilaterales, cuando las
partes deben cumplir simultáneamente, una de ellas puede suspender el
cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir. La
suspensión puede ser deducida judicialmente como acción o como excepción. Si la
prestación es a favor de varios interesados, puede suspenderse la parte debida
a cada uno hasta la ejecución completa de la contraprestación.” El artículo
1032 por su parte señala que “Una parte
puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriesen una grave
amenaza de daño porque la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en
su aptitud para cumplir, o en su solvencia. La suspensión queda sin efecto
cuando la otra parte cumple o da seguridades suficientes de que el cumplimiento
será realizado.” En lo relativo al derecho de retención, el artículo 2587
dice que “Todo acreedor de una obligación
cierta y exigible puede conservar en su poder la cosa que debe restituir al
deudor, hasta el pago de lo que éste le adeude en razón de la cosa.”
Para ejercer el derecho de retención
es preciso:
Que el acreedor se encuentre
en la tenencia de la cosa perteneciente al deudor.
Que la obligación sea cierta y
exigible.
Que haya conexión entre la
obligación y la cosa.
Lo que nos quiere decir la norma es que si una parte
ha dejado de cumplir, la otra puede suspender el cumplimiento de su parte hasta
tanto se reanude la obligación, pudiendo llegar a retener la cosa. Este derecho
se denomina en su locución latina como Exceptio
Non Adimpleti Contractus o mejor llamada Excepción de incumplimiento
contractual. El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de
Manuel Ossorio, la denomina Excepción de contrato no cumplido. Considera que es
aplicable al caso de que, en los contratos bilaterales, una de las partes no
cumpla con su prestación o no se allane a cumplirla simultáneamente; entonces,
por esta exceptio, la otra puede abstenerse de cumplir la suya.
Para que proceda la exceptio
non adimpleti contractus o excepción de incumplimiento contractual es
necesario:
a) que se trate de un contrato
bilateral;
b) que las obligaciones del
que demanda no estén sujetas a plazo;
c) que el que demanda haya
dejado de cumplir total o parcialmente sus obligaciones;
d) que tampoco haya ofrecido
cumplirlas;
e) que la excepción sea hecha
valer de buena fe.
Además de la Ley 12.981, la
actividad está regulada por el Convenio Colectivo de Trabajo 589/10. Al
respecto del tema en tratamiento, en el artículo 25 inciso 11 nos dice que “En los casos de despido sin invocación de
justa causa, cuando el empleador abone las indemnizaciones legales dentro del
plazo de 4 días hábiles, el dependiente con vivienda, deberá hacer entrega de
la misma dentro del plazo de 30 días. Si el empleador no diera cumplimiento con
tales pagos dentro del mencionado plazo, el derecho a permanecer en la vivienda
se podrá llegar a extender hasta un plazo de 90 días contados a partir del
despido.”
Luego de ver el régimen legal aplicable, podemos
decir que el trabajador de casa de rentas o propiedad horizontal, puede ser
contratado con vivienda. Dicha vivienda es accesoria al contrato de trabajo por
lo cuál, a prima facie, una vez finalizado
el mismo, se extingue el accesorio con el principal, esto es, el derecho de
habitar la vivienda del empleador.
Pero el trabajador, al momento de hacer uso del
derecho de retención alega generalmente alguna de las siguientes razones: Que
como su empleador le debe la indemnización por despido, hace uso de la figura
civil de retención hasta tanto su empleador cumpla con el efectivo pago; que como
no le aportó para obtener la jubilación y no puede acceder al beneficio, tiene
derecho a seguir viviendo en la casa; que trabajó toda su vida para su
empleador y por su edad avanzada no puede conseguir otro lugar para vivir;
entre otros. Éstos sólo son algunos de los fundamentos esgrimidos extraídos de
varios fallos. Pero si bien parecen válidos, en todos han sufrido el revés
judicial por la misma razón: no les asiste el derecho de retener la vivienda.
Y, ¿Por qué no tienen derecho a retener la
vivienda? La jurisprudencia explica que, siguiendo las prescripciones de la
norma aplicable, porque no tienen su origen en la referida cosa retenida, sino
eventualmente, en el contrato laboral que vinculó a las partes, y como el mismo
ha finalizado, al finalizar lo principal, lo accesorio sigue su suerte. Y
efectivamente la vivienda es un accesorio al contrato de trabajo. Sin la
existencia de éste no existiría el derecho de habitar la vivienda. Pero como
vimos, si se paga dentro de los cuatro días posteriores al despido, el
trabajador cuenta con 30 días para desalojar; en cambio, si no fue indemnizado
oportunamente, puede llegar a tener 90 días, los cuales estarán sujetos a
apreciación judicial.
Pero sea querido por la norma o no, ha sucedido
que el trabajador ha retenido (ilegalmente desde el punto de vista de la
justicia) el inmueble accesorio al contrato de trabajo. Y ha sucedido que el
empleador, con el fin de lograr que el trabajador se vaya lo antes posible, ha
comenzado a hostigarlo, cortándole los servicios, la luz, el gas, el agua, o ha
irrumpido en el inmueble y ha sacado todas sus pertenencias sin autorización
judicial. En estos casos, la justicia entendió que existía un exceso por parte
de la patronal ya que, si bien la situación de retención no era legal, se violó
las obligaciones que la ley impone en el sentido de actuar de buena fe (art. 63
LCT) y no ajustó su conducta a lo que es propio de un buen empleador,
incumpliendo también el deber contractual de preservar la dignidad y
personalidad del trabajador (arts. 62, 63, 65, 66 y 68 LCT). En razón de ello,
se hizo lugar a la indemnización por Daño Moral, debiendo repararse
separadamente de las indemnizaciones tarifadas.
Como vimos, en los casos de
despido no existe derecho de retención de la vivienda, pero… ¿En el caso de desconocimiento de la relación
laboral? La hipótesis es que quien determine si existió una relación laboral y
si la misma se extinguió es la justicia. Hasta tanto no se resuelva no se sabe
si es relación laboral o civil, utilizándose como principio la norma más
favorable al trabajador. El origen: Incumplimiento de registración del contrato
de trabajo, causa que dio origen a la vivienda. Pero ello solo si se reclama la
registración sin poner fin al contrato. Distinto si se reclama indemnización ya
que el contrato estaría finalizado por sentirse el trabajador injuriado y
despedido.
Como le señalamos en cada publicación, sepa Sr.
Trabajador que debe asesorarse correctamente. No dude en contactarse con su
abogado laboralista de confianza para que despeje sus dudas, porque puede que
crea tener derechos que no tiene, pero también puede desconocer que tiene
derechos que están siendo violados y requieren su cuota de justicia.
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